Introduction
« Faut-il créer une société pour investir dans l’immobilier ? » C’est l’une des questions que nous recevons le plus souvent. Et l’une de celles où l’on voit le plus d’erreurs.
La plus répandue tient en une croyance : une société permettrait d’économiser des impôts. Chez Inved, nous voyons surtout des investisseurs se poser la question trop tard, une fois plusieurs biens déjà détenus à titre privé, au moment précis où corriger devient coûteux.
Avant de trancher, il faut comprendre où se cache réellement le coût.
D’abord, oublier l’idée reçue
La création d’une société ne fera pas fondre vos impôts du jour au lendemain. Le système fiscal suisse est conçu pour que vous payiez à peu près autant à titre privé qu’en société.
Pire : une société a des coûts fixes incompressibles.
- Création : entre 1’500 et 2’500 CHF.
- Compte bancaire de société dite « de domicile » : 500 à 2’000 CHF par an.
- Bouclement annuel par une fiduciaire, la tenue de comptes étant obligatoire.
Pour un seul appartement, ces frais dépassent vite le moindre gain fiscal. La société n’a alors aucun intérêt.
Le vrai piège : se décider trop tard
Voici le scénario que nous voyons revenir sans cesse. Vous achetez un premier appartement à titre privé. Puis un deuxième, un troisième, un quatrième. Votre fiduciaire vous suggère alors de passer en société. Sauf qu’il est déjà trop tard.
En immobilier, ce ne sont pas les biens qui coûtent cher, ce sont les transferts de propriété. Faire passer vos appartements de votre nom à celui de votre société est juridiquement une vente. Deux factures tombent :
- l’impôt sur le gain immobilier, sur un gain que vous ne touchez pas, puisque vous vendez à vous-même ;
- les frais d’acquisition que la société paie sur la valeur réelle des biens.
La leçon est simple : la question se pose dès le premier achat, pas au quatrième. Si votre horizon est le long terme et le volume conséquent, mieux vaut créer la société immédiatement, avant d’avoir construit un patrimoine privé impossible à déplacer.
(Il existe des exceptions pour les très gros patrimoines : 30 à 50 millions, 2 millions d’état locatif annuel, où des transferts optimisés restent possibles. Mais cela ne concerne pas 99 % des investisseurs.)
Trois éléments qui décident à votre place
Une fois l’erreur de timing écartée, le choix se joue sur trois paramètres.
Le volume visé sur le long terme. L’optimisation d’une société dépend de ce que vous investirez sur 10, 20 ou 30 ans. Plus le volume est élevé, plus l’économie en francs est réelle. Un petit volume ne justifie pas la structure ; une trajectoire ambitieuse, oui.
Votre stratégie : louer ou revendre. Acheter pour louer et conserver relève du développement patrimonial : tant que vous ne vendez pas, vous restez tranquille. Revendre fréquemment vous expose au statut de professionnel de l’immobilier, qui fait basculer votre patrimoine en fortune commerciale, avec impôt sur le revenu et charges sociales sur les transactions. Un repère évoqué par les fiscalistes, sans valeur de garantie : pas plus d’une transaction tous les cinq ans. En clair, stratégie long terme → plutôt titre privé ; flips et opérations dynamiques → plutôt société.
L’usage de l’argent généré. C’est souvent l’élément décisif. À titre privé, les revenus sont imposés puis immédiatement disponibles. En société, l’argent reste dans la structure, peu imposé, à condition d’y rester pour être réinvesti ; le jour où vous vous versez un dividende pour en profiter, l’addition fiscale grimpe. La société récompense donc ceux qui thésaurisent et réinvestissent, pas ceux qui veulent vivre de leurs revenus.
À noter une subtilité utile : en créant votre société, vous lui prêtez vos fonds propres. Les revenus peuvent ensuite vous revenir en remboursement de ce prêt, sans impôt pendant un certain temps, ce qui assouplit le raisonnement selon les montants en jeu.
Le financement penche pour le titre privé
Un dernier facteur, souvent oublié : l’accès au crédit.
Les banques apprécient peu les sociétés de domicile, ces structures passives créées uniquement pour investir. Elles y voient une charge administrative lourde (vérifications KYC, paperasse, suivi) et facturent fréquemment des frais. Avec l’évolution récente des règles de financement, l’achat à titre privé reste tout simplement plus facile à financer.
Conclusion
Faut-il fuir la société immobilière ? Non. Mais le bon réflexe se résume assez bien :
- Le titre privé s’impose si votre volume reste modeste, votre stratégie patrimoniale, et que vous comptez utiliser vos revenus pour vivre.
- La société prend tout son sens sur du volume important, une activité dynamique ou un objectif de réinvestissement à long terme.
- Dans le doute, le titre privé est généralement le meilleur point de départ.
Au fond, la vraie erreur n’est pas de choisir l’une plutôt que l’autre. C’est de choisir trop tard, quand les transferts sont devenus hors de prix.
Chez Inved, nous analysons chaque situation au cas par cas : volume, stratégie, objectifs patrimoniaux et successoraux. Réservez un rendez-vous offert de 30 minutes avec l’un de nos experts et définissons ensemble la structure la plus adaptée à votre projet.
