Il y a plusieurs méthodes d’évaluations, comme il y a plusieurs types d’immeubles différents. Plus le temps passe et plus l’expertise immobilière gagne en règles et précisions. La pratique reste encore un peu floue mais un rapport bien documenté aide à la compréhension.
Le manuel suisse de l’estimateur oblige même l’expert à détailler et expliquer son expertise. Normalement, tous les éléments définissant la valeur doivent être rationnels et réfléchis. Pourquoi mandater un expert sinon ??
La branche n’étant pas protégée, il y a malheureusement beaucoup “d’amateurs” qui se proposent pour faire des expertises (courtiers ou architectes). Bien que ces derniers connaissent parfaitement le domaine de la construction, les évaluations prennent en compte des éléments qu’ils ne connaissent pas forcément (lois ou méthodes particulières).
Il faut donc faire attention à bien choisir son partenaire pour l’expertise de votre immeuble, assurez-vous de vous adresser à une personne formée.
Voici ci-dessous 8 types de méthodes d’estimations immobilières :
- Valeur intrinsèque
- Valeur de rendement
- Valeur mixte
- Valeur de nantissement
- Valeur de liquidation
- Valeur résiduelle
- Valeur par comparables
- Valeur hédoniste
1. La valeur intrinsèque
Cette dernière représente la valeur réelle des constructions à l'instant t (elle est d’ailleurs aussi appelée valeur réelle). Elle est utilisée pour l’expertises de maisons individuelles principalement. On l’utilise également à titre comparatif pour des immeubles, ainsi que pour définir les travaux de rénovation à anticiper (attention : elle ne sert pas à définir la valeur de marché des immeubles).
2. La valeur de rendement
Tout d’abord, il y a plusieurs types de valeurs de rendement. Les valeurs statiques et dynamiques. Nous détaillerons les différentes valeurs de rendement dans un autre article. Il y a beaucoup de choses à dire sur ces dernières. Ce qu’il faut retenir c’est que les valeurs statiques sont plus simples et moins coûeuses et les valeurs dynamiques sont plus précises et détaillées.
3. La valeur mixte
La valeur mixte est souvent mal utilisée. Elle n’existe d’ailleurs quasiment qu’en Suisse et elle n’est plus autorisée pour les valeurs d’immeubles résidentiels et commerciaux. Malheureusement, beaucoup d’évaluateurs âgés et les architectes l’utilisent encore en pensant qu’elle est toujours valable. Elle ne doit être utilisée exclusivement pour les halles industrielles et artisanales.
4. La valeur de nantissement
Il s’agit ici de la valeur retenue par la banque lors d’un financement. Elle ne représente pas une méthode d’expertise en soit mais plutôt une valeur spécifique de financement. L’institution de financement se calquera sur cette valeur pour faire ses calculs de financement.
5. La valeur de liquidation
La valeur de liquidation est très spécifique, elle n’est utilisée que pour évaluer les immeubles qui seront vendus aux enchères, sur demande des offices de poursuites et faillites. En général, l’expert diminue la valeur d’une dizaine de pourcent par rapport à la valeur de marché. La raison étant que lors d’une vente aux enchères, ce n’est pas un marché libre avec une période de réflexion avant de faire une offre d’achat. La décision est immédiate et il y a un nombre limité d’acquéreurs.
6. La valeur résiduelle
Utilisée essentiellement pour les terrains à développer, la valeur résiduelle porte bien son nom. La méthodologie est la suivante : Estimation du terrain construit, auquel nous déduisons tous les coûts de construction. Il en résulte une valeur du terrain “à nu” en fonction de ce qu’il est possible de construire dessus.
7. La valeur par comparables
La valeur par comparable a tendance à remplacer la valeur intrinsèque. C’est d’ailleurs la méthode utilisée pour l’évaluation des maisons et appartements dans nos pays voisins, qui n’utilisent pas la valeur intrinsèque pour définir une valeur de marché. Elle est à mon sens beaucoup plus juste que la valeur intrinsèque, qui peine parfois à suivre l’évolution rapide du marché. L’exemple le plus flagrant est le marché des résidences secondaires juste après le Covid, qui a explosé. La valeur intrinsèque n’est pas adaptée pour des variations aussi importantes des valeurs.
8. Valeur hédoniste
La valeur hédoniste est une forme améliorée de la valeur par comparables. La valeur par comparables représente une approximation des prix exposés sur le marché à l’instant t. La méthode hédoniste est une analyse statistique de l’histoire des prix selon certaines caractéristiques. Elle calculée à l’aide de logiciels performants. De mon expérience, elle fonctionne très bien pour des situations en centres villes mais beaucoup moins lorsqu’il y a peu de transaction.
“Il faut donc faire attention à bien choisir son partenaire pour l’expertise de votre immeuble, assurez-vous de vous adresser à une personne formée.”
