Depuis quelques années maintenant la vente en viager se répand plus ou moins massivement en Suisse et encore plus en Europe chez nos voisins.
C’est plutôt compréhensible, elle offre beaucoup d’avantages et règle plusieurs problèmes à la fois.
Dans cet article nous verrons ensemble :
- Comment fonctionne le viager
- Quels sont ses avantages
- Les deux méthodes de viager
- L’expertise immobilière du viager
1. Le fonctionnement du viager
Le principe est plutôt basique -> le vendeur propose sont bien immobilier à la vente à un prix réduit en échange de pouvoir rester vivre dans le logement jusqu’à une date définie, jusqu’à sa mort ou jusqu’à son départ définitif du logement.
En contrepartie, l’acheteur peut acquérir un logement avec un montant beaucoup moins important que pour une vente traditionnelle.
La seule grosse incertitude de l’aquéreur est la durée entre l’achat et la libération du logement. En général il s’agit de l’espérance de vie restante du vendeur. Rien que ça.
2. Les avantages du viager
Le viager peut régler une série de problèmes que nous sommes en train de confronter et que nous allons confronter de plus en plus souvent à l’avenir.
Il s’agit des personnes âgées aux faibles moyens. En effet, l’âge de la retraite étant fixé à 65 ans aujourd’hui, nous vivons presque 20 ans à partir de la fin de notre activité. Etant donné que notre espérance de vie se rallonge d’année en année nous serons de toute façon confrontés au problème de pauvreté importante à l’âge de la retraite.
Le viager règle le problème de la manière suivante :
Admettons que vous avez acheté une propriété à 1’000’000.- à 40 ans (800’000.- de dette). Vous l’avez amortie à hauteur de 1% par année (8’000.-/année) pendant 35 ans. Aujourd’hui vous avez 75 ans, il vous reste une dette d’environ 500’000.- et vous pourriez vendre votre propriété pour 1’500’000.- sur le marché (sans viager).
Et bien avec une vente en viager vous pourriez certainement en obtenir autour des 1’250’000.- tout de suite (soit un rabais de 250’000.- pour une attente d’environ 10 ans, en fonction de plusieurs critères). Vous pourriez donc vous libérer de votre dette et ressortir 750’000.- de cash pour terminer vos jours dans votre propriété, pendant environ 10 ans (sans avoir de loyer à payer donc).
En contrepartie, l’acquéreur qui ne pouvait peut-être pas se permettre un achat à 1.5mios peut offir 1.25mios et n’est peut-être pas pressé d’emménager tout de suite. C’est du win-win, à condition que le vendeur ne vive pas 25 ans de plus que prévu…
3. Les deux méthodes de viager
Avant de parler de la technique d’expertise, il faut mettre le cadre du viager en place.
Deux méthodes disctinctes sont possibles pour mettre en place une vente en viager. Il s’agit de deux servitudes personnelles inscrites au registre foncier - le droit d’habiation et l’usufruit.
Elles sont toutes deux incessibles (invendables) et intransmissibles (ne passent pas aux héritiers).
La grosse différence entre les deux c’est que le droit d’habitation ne donne uniquement un droit d’habitation dans le logement pour la personne qui bénéficie de la servitude. Elle ne peut donc pas louer le logement à un tiers. Disons qu’on peut comparer le bénéficiaire d’un droit d’habitation avec un simple locataire.
En revanche, l’usufruit offre beaucoup plus de liberté à son bénéficiaire et lui permet de louer l’immeuble à un tiers. A noter que l’usufruitier (comme on l’appelle), prend en charge les charges d’exploitation et d’entretien du logement, ce qui n’est pas le cas du bénéficiaire du droit d’habitation (dans ce dernier cas, c’est le propriétaire qui paie, comme avec un locataire).
4. L'expertise immobilière du viager
Enfin, le principe d’estimation est relativement simple mais il faut faire très attention à prendre en compte tous les éléments du contrat de servitude qui sera rédigé par le notaire.
L’évaluateur commencera par expertiser l’immeuble sans aucune servitude inscrite, pour connaître la valeur de ce dernier tel quel.
Pour ce faire, on utilisera soit la méthode de valeur intrinsèque, par comparable, hédoniste ou encore de rendement. Tout dépendra de l’immeuble qui sera évalué. Le but est simplement de déterminer la valeur en l’état.
Une fois la valeur vénale définie, l’expert estimera la valeur de la servitude elle-même, en fonction du contrat. On se basera sur la valeur de rendement pour déterminer quels économies le vendeur va réaliser au fil des années s’il ne verse pas du tout de loyer ou s’il ne paie aucune charge. C’est tout à fait possible qu’il verse tout de même un loyer au propriétaire et qu’il prenne en charge certains frais liés à l’immeuble. Tous ces éléments doivent être clairs pour pouvoir définir une estimation précise.
Une fois la valeur de la servitude déterminée, on déduira cette dernière à la valeur vénale de l’immeuble à l’état “normal”, ce qui donnera la valeur de vente en viager de l’immeuble.
“La seule grosse incertitude de l’aquéreur est la durée entre l’achat et la libération du logement. En général il s’agit de l’espérance de vie restante du vendeur. Rien que ça.”
