L’amortissement représente le remboursement de la dette hypothécaire à son établissement de financement. Il est obligatoire selon les règles FINMA jusqu’à un certain niveau d’endettement.
Il dispose de quelques particularités intéressantes en Suisse.
Après avoir reçu une série de questions à propos des amortissements durant les lives sur TikTok ou en messages privés également, j’ai pris la décision de rédiger cet article ainsi qu’une vidéo long format sur YouTube.
Nous allons parcourir ensemble les éléments suivants :
- Les règles de l’amortissement
- Les avantages fiscaux
- Ce que les banques pensent de l’amortissement
Avant toutes choses, je précise que chaque banque dispose de ses propres directives en matière d’amortissement/financement/taux. C’est pourquoi je recommande toujours de contacter plusieurs établissements de financement avant de signer un contrat inintéressant. Les règles ci-dessous sont générales et donnent une bonne idée de l’approche à anticiper, en revanche ce n’est pas impossible que certains montants diffèrent en fonction des banques ou assurances.
Les règles de l'amortissement
Les règles de financement sont contraignantes mais simples en Suisse.
Pour une résidence principale :
80% de financement de la valeur de nantissement et amortissement de 1% par année pendant 15 ans. La dette doit être de 65% maximum après 15 ans.
Pour un bien de rendement (résidentiel) :
75% de financement de la valeur de nantissement et amortissement de 1% par année pendant 10 ans. La dette doit être de 65% maximum après 15 ans.
Pour un bien de rendement (commercial/industriel) :
65% de financement de la valeur de nantissement et amortissement de 1% par année pendant 15 ans. La dette doit être de 50% maximum après 15 ans.
Pour une résidence secondaire :
Les financements et exigences en matière d’amortissements varient beaucoup entre les établissements et en fonction des acquisitions présentées.
Les avantages fiscaux
Les dettes hypothécaires en Suisse vous offrent plusieurs avantages fiscaux tels que :
- Déduction des intérêts passifs payés à la banque de l’impôt sur la valeur locative (donc de vos revenus)
- Déduction du montant de la dette de l’impôt sur la fortune (en général la valeur fiscale est neutralisée)
J’ai reçu plusieurs commentaires sur TikTok, précisant que s’endetter pour des questions fiscales revient à “se vider la poche gauche à la place de la poche droite”.
J’ai trouvé ces remarques légitimes mais elles oublient de prendre en compte la possibilité d’investissements qu’offrent les liquidités grâce à la dette.
Historiquement les taux d’intérêts sont très faibles (même à 2.5%). L’argent est abordable et il faut en profiter pour l’utiliser et faire grossir son patrimoine.
Ce que les banques pensent de l’amortissement
Par curiosité, j’ai voulu comparer la politique d’amortissements de deux banques avec lesquelles je travaille régulièrement.
J’ai donc écrit le même à ces deux banques concernant l’amortissement demandé d’un bien immobilier de rendement résidentiel et industriel.
Les réponses étaient similaires mais j’ai relevé une nuance importante.
Premièrement chaque banque démarre avec un financement de 75% pour le résidentiel et 65% pour l’industriel.
Ensuite les 2 banques demandent un amortissement de 1% par année pour atteindre les 65% de financement en 10 ans pour le résidentiel et 50% de financement en 15 ans pour l’industriel.
La différence majeure entre les deux banques se trouve dans les possibilités de refinancement :
- Banque 1 : Possibilité de ré-augmentation de la dette jusqu’à 75% (respectivement 65%) uniquement pour effectuer des travaux d’amélioration dans le bien immobilier grevé.
- Banque 2 : Possibilité de ré-augmentation de la dette jusqu’à 75% (respectivement 65%) pour dégager des liquidités pour n’importe quel investissement.
La différence ci-dessus est substantielle quand il s’agit de multiplication de patrimoine. Pouvoir utiliser l’argent de la banque pour faire évoluer son parc est primordial.
La moralité de cet article est qu’il est extrêmement important de bien se renseigner avant de contracter un prêt et de travailler avec les établissements de financement qui nous correspondent.
