Introduction
Un article de presse récent l’a rappelé : en Suisse, un propriétaire qui revend aujourd’hui empoche en moyenne près d’un demi-million de francs de plus-value.
De quoi relancer une vieille idée : puisque les gains sont énormes, pourquoi ne pas instaurer un impôt fédéral sur les gains immobiliers ? Aujourd’hui, seuls les cantons et les communes taxent ces transactions. La gauche y est plutôt favorable, la droite s’y oppose.
Chez Inved, nous pensons que cette idée part d’un bon sentiment mais se trompe de cible. Pour comprendre pourquoi, il faut d’abord voir qui gagne réellement quand les prix montent.
Le vrai gagnant de la hausse des prix : l’État
L’étude Raiffeisen du 4e trimestre 2025 le dit sans détour : via l’impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation, cantons et communes profitent directement de la hausse de la valeur des biens. Et comme les prix ont grimpé, ces recettes ont, elles aussi, explosé.
Le constat est simple : l’immobilier coûte cher quand on l’achète et quand on le vend, mais peu quand on le possède. Autrement dit, c’est la transaction qui est taxée, pas la détention. Raison de plus pour être attentif à chaque achat et à chaque vente.
Deux impôts rendent chaque transaction coûteuse
Deux prélèvements pèsent sur un transfert de propriété.
Les droits de mutation, payés par l’acheteur. On les appelle à tort « frais de notaire » : le notaire n’en représente qu’une infime part, l’essentiel étant un pur impôt. Quelques cantons alémaniques (Zurich, Zoug, Schwytz, Argovie) ou encore le Tessin en prélèvent peu, voire pas. En Suisse romande, ils sont plutôt élevés :
- Valais : le plus abordable, environ 2,2 % de droits (près de 3 % de frais d’acquisition au total).
- Genève : le canton le plus cher de toute la Suisse, autour de 3,5 %.
L’impôt sur le gain immobilier, payé par le vendeur. Son taux est dégressif selon la durée de détention, pour décourager la spéculation. À Genève, il peut atteindre 50 % en cas de revente après six mois, mais tombe à 2 % après 25 ans. À Fribourg, la fourchette est plus resserrée (environ 30 % au départ, 16 % après 20 ans). À Vaud, environ 7 %.
D’où une différence structurelle : la Suisse romande taxe fort à l’achat et plus modérément à la vente. La Suisse alémanique fait l’inverse : peu à l’achat, beaucoup à la vente.
Un exemple concret : 120’000 francs partis en impôts
L’étude Raiffeisen prend un cas parlant : une maison vendue 1,3 million après 20 ans de détention, avec une plus-value de 625’000 francs.
- Impôt sur le gain immobilier (16 %) : environ 100’000 francs.
- Droits de mutation, frais de registre foncier, authentification, TVA : le reste.
Total des impôts et frais : près de 120’000 francs, soit 9,2 % du prix de vente. Pour un seul transfert de propriété. La conclusion de l’étude est limpide : par sa fiscalité, l’État pousse lui-même les prix vers le haut.
Pourquoi un impôt fédéral ferait monter les prix
Voici le cœur du problème. Que se passerait-il si l’on ajoutait un impôt fédéral sur les gains immobiliers ?
- Les vendeurs, plus taxés, vendraient plus cher pour compenser.
- Ceux qui hésitaient à vendre renonceraient, réduisant encore le nombre de biens sur le marché.
Moins d’offre et des vendeurs qui répercutent la taxe : le résultat serait mécanique, une hausse des prix… donc des loyers, puisque les deux sont intimement liés. On chercherait la solution exactement là où elle aggrave le mal.
Il faut être juste avec l’argument adverse : ses partisans rappellent, non sans raison, que le propriétaire n’a souvent « rien fait » pour mériter sa plus-value. C’est la démographie, l’urbanisation et la collectivité qui ont fait grimper les prix. Sur le principe, l’idée d’en récupérer une part n’est pas absurde. Le problème n’est pas moral, il est pratique : l’outil choisi produit l’effet contraire de celui recherché.
Le vrai frein : trop peu de transactions
La particularité suisse, c’est que l’on garde son bien longtemps, souvent 20, 25 ou 30 ans. Là où, ailleurs en Europe ou aux États-Unis, on revend tous les 5 à 10 ans. Cette vision patrimoniale de long terme réduit le nombre de transactions.
Or, moins de biens à vendre, c’est moins d’offre, donc des prix qui montent. Alourdir la fiscalité des transactions ne ferait qu’accentuer ce blocage. À cela s’ajoute l’effet de la réglementation : depuis la révision de la loi sur l’aménagement du territoire de 2013, le prix des terrains à bâtir a bondi d’environ 65 %. Plus d’impôts et plus de règles ont, jusqu’ici, toujours renchéri l’immobilier.
Notre position chez Inved
Nous défendons la propriété privée, qu’elle soit résidence principale ou placement. Mais nous ne souhaitons pas une flambée des prix : une progression régulière et modérée est bien plus saine que des hausses de 8 à 10 % en une année, qui ne sont jamais durables.
C’est précisément pourquoi un impôt fédéral sur les transactions nous paraît une fausse bonne idée. Il ne générerait pas nécessairement plus de recettes, moins de ventes, moins d’assiette taxable et pénaliserait au passage les acheteurs comme les locataires.
Conclusion
Le débat sur la fiscalité immobilière est légitime, et les plus-values réalisées posent une vraie question de partage. Mais avant d’ajouter un impôt, encore faut-il regarder qui encaisse déjà : l’État, à chaque transaction. Taxer davantage ne ferait pas baisser les prix, cela les ferait monter.
Chez Inved, nous aidons nos clients à intégrer ces frais de transaction, souvent sous-estimés, dans la rentabilité réelle de leurs projets. Réservez un rendez-vous offert de 30 minutes avec l’un de nos experts et calculons ensemble le coût réel de votre prochaine opération.
