Introduction
C’est l’une des premières questions que se pose tout investisseur : vaut-il mieux acheter de l’ancien à rénover ou du neuf ?
La réponse spontanée « le neuf coûte plus cher, donc l’ancien est une meilleure affaire » est souvent fausse.
Chez Inved, nous constatons que la plupart des investisseurs se trompent de critère. Ils regardent l’état du bien avant de regarder sa situation. Or, c’est exactement l’inverse qu’il faut faire.
En immobilier, la situation prime toujours sur l’état
Le critère numéro un n’est pas l’état du bien. C’est sa situation. La raison est simple :
- l’état d’un bien, vous pouvez le changer ;
- sa situation, jamais.
Ce qui prend de la valeur dans un investissement, ce n’est donc pas la construction, mais le terrain sous la construction.
Cette règle n’a rien de nouveau. Les critères d’un bon emplacement sont les mêmes qu’il y a 100 ou 200 ans. C’est pour cela qu’on a d’abord bâti aux meilleurs endroits, et que les vieilles villes restent les plus chères : elles occupent les terrains les mieux placés.
Macro-situation et micro-situation : la distinction qui change tout
Avant de regarder l’état d’un bien, il faut trancher la question de la situation. Elle se décompose en deux niveaux.
La macro-situation, c’est le canton, la ville, la commune, autrement dit le code postal. Genève ou Vaud ? Lausanne ou une commune périphérique ? Ce choix dépend de votre stratégie : performance (acheter, construire, revendre) ou rendement (acheter et louer).
La micro-situation, c’est l’adresse précise dans la commune. Beaucoup plus fine, elle dépend de :
- la distance aux commerces, écoles et commodités ;
- l’accès aux transports publics ;
- les nuisances (route, vis-à-vis) ;
- la vue et l’ensoleillement.
Ces critères peuvent changer radicalement d’une rue à l’autre.
En ville et en station : la micro-situation fait le prix
Dans les grandes macro-situations (villes et stations de ski) les écarts de prix viennent de la micro-situation, pas de l’état du bien.
Les meilleurs terrains ayant été construits en premier, vous pouvez tomber sur un bien ancien, jamais rénové, mais avec une vue extraordinaire plein sud. Au mètre carré, il se vendra aussi cher, voire plus cher, que du neuf moins bien placé.
L’exemple de Sion est parlant. Les prix y varient d’environ :
- 4’500 CHF/m² à l’est-ouest de la ville, déjà un peu excentré ;
- 10’000 CHF/m² à Gravelone, au-dessus de Sion, avec vue sur les châteaux et exposition sud.
Même ville, même code postal, mais des micro-situations très différentes : des prix qui vont du simple au double.
C’est là que beaucoup se trompent. Les statistiques au m² des plateformes immobilières sont calculées à l’échelle de la commune, car l’adresse exacte est rarement connue. On obtient donc des fourchettes larges. Et une fourchette qui va du simple au double peut cacher aussi bien une excellente opération qu’une très mauvaise.
Conséquence :
- acheter de l’ancien plus cher que du neuf dans la même commune n’est pas forcément une mauvaise affaire ;
- acheter du neuf à bas prix n’est pas forcément une affaire en or.
En village : c’est l’état du bien qui fait la différence
Dans un village de 1’500 habitants, les écarts de micro-situation sont faibles : peu de différences de transports, de commodités ou d’ensoleillement d’une rue à l’autre.
Ici, l’état du bien redevient déterminant. Le terrain pèse beaucoup moins dans la valeur totale.
L’incidence foncière : quelle part du prix revient au terrain ?
Les professionnels appellent cela l’incidence foncière : la part de la valeur attribuable au terrain. Pour une maison à 1 million de francs :
- à Verbier, où la micro-situation est primordiale, le terrain représente 60 à 65 % de la valeur ;
- dans un village périphérique, il ne pèse plus que 30 à 35 %.
Plus l’incidence foncière est élevée, plus c’est l’emplacement qui porte la valeur. Plus elle est faible, plus c’est l’état du bâtiment qui fait la différence.
Neuf ou ancien : la vraie question à se poser
On comprend alors pourquoi il n’y a pas de réponse unique. Tout dépend de la concurrence à laquelle votre bien sera confronté :
- En ville : la concurrence se joue sur la micro-situation. Un bien ancien bien placé n’affronte pas frontalement le neuf.
- En village : la concurrence se joue sur l’état. Votre bien rénové entre en concurrence directe avec le neuf voisin.
Un exemple concret. Chez Inved, nous avons mené une opération d’achat-revente en ville sur un objet à rénover. Au moment de revendre, un projet neuf s’est lancé à quelques centaines de mètres. Malgré un prix similaire, la meilleure micro-situation a permis de vendre.
La même opération dans un village aurait été bien plus difficile : il aurait sans doute fallu attendre que le projet neuf se liquide entièrement avant d’espérer vendre.
Conclusion
Le neuf n’est pas une garantie de bonne affaire, et l’ancien n’est pas synonyme de mauvais placement. Avant de comparer un prix au mètre carré, posez-vous les questions dans le bon ordre :
- Quelle macro-situation ? Ville, station ou village : ce choix conditionne tout.
- Quelle micro-situation ? Dans les grandes régions, c’est elle qui crée la valeur.
- Quel rôle joue l’état du bien ? Important en village, secondaire en ville bien placée.
Une fourchette de prix n’a de sens qu’une fois replacée dans ce raisonnement. C’est toute la différence entre une bonne affaire et un prix fort payé pour une mauvaise.
Chez Inved, nous aidons nos clients à analyser la situation réelle d’un bien avant d’investir. Réservez un rendez-vous offert de 30 minutes avec l’un de nos experts et déterminons ensemble si l’opportunité qui vous intéresse en est vraiment une.
